주택임대차보호법의 전입신고(주민등록) 효력발생일 규정 개선
-임차인의 대항력 효력 발생일 개선

※ 본 제안을 2010년 10월 17일 법무부(국민신문고)로 제출하였는데, 그 당시에는 담당부서(법무부 법무실 법무심의관)로부터 ‘귀하께서 제안해 주신 대항력의 발생시점에 대해서는 중？장기적인 검토를 통해 추후 법 개정시에 참고하도록 하겠습니다.’라는 답변(불채택)을 받았습니다.

현재 시점에서는 제도개선에 대한 법무부의 행정환경 변화가 있는지 궁금하고, 행정안전부 또는 국민권익위원회에서 규제개혁을 위해서 법무부와 협업하여 방안을 마련하면 어떨까요!


1. 현황 및 문제점
□ 현재 주택임대차보호법상 임차인이 우선변제권을 갖기 위해서는 대항력[주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)]과 확정일자를 갖출 때 성립하는 실정임
□ 일반적인 경우 임대차계약시 임차인은 잔금지급일에 주민등록(전입신고)과 확정일자를 받고 있는 상황임
□ 효력의 발생면에서 보면 전입신고(주민등록)는 그 다음날 0시, 확정일자와 근저당은 당일에 발생하기 때문에 임차인이 전세금을 우선적으로 받을 수 있는 대항력[주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)]은 확정일자와 전입신고가 함께 효력을 발휘하는 날부터 발생하게 됨. 때문에 전입신고가 이뤄진 날 근저당이 설정되면 보호를 받을 수 없는 상황이 생김
참고) 전세권 설정의 경우에는 접수와 동시에 효력이 발생함
□ 임차인의 대항력은 전입신고(주민등록) 다음날부터 그 효력이 발생하기 때문에 임대인이 잔금지급일에 은행에서 대출을 받아 근저당이 설정되는 경우도 주변에서 흔히 일어나고 있고, 임대인이 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 때에는 은행 근저당 순위에 밀려 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 보호받을 수 없는 국민들의 피해가 빈번하게 발생함
□ 물론 계약서 작성시 특약사항으로 잔금지급일에는 근저당 및 담보를 설정하지 못한다는 내용을 계약서에 미리 명시를 할 수는 있겠지만 대부분 임차인의 경우 이러한 사실을 잘 모르는 경우도 많고, 하루 차이에 무슨 큰일이 있겠냐는 생각과 설마 집주인이 잔금일날 대출을 받겠냐는 안일한 생각(대처) 등으로 크게 신경을 쓰지 않는 편임
□ 임차인 나름대로 임대차 계약전에 등기부등본을 떼어 확인하고, 잔금을 치르는 날에도 등본이 깨끗한지 확인 후(공인중개사와 권리분석 후) 잔금을 치루고, 당일 동사무소로 달려가서 전입신고와 확정일자를 받고는 있지만, 효력발생일에 대해서는 상당수가 모르는 경우가 많고, 공인중개업소(부동산)에서도 임차인이 특별히 특약사항에 문구 기재를 요구하지 않는 이상 그냥 넘어가 버리는 상황임
□ 임차인은 우선변제권 여부(잔금일에 근저당 등이 설정되어 있는지)를 다시한번 확인하기 위해 전입신고(주민등록) 다음날에 한번 더 등기부등본을 발급받아 내용을 확인해야 하는 걱정과 불편이 있음 


2. 제안내용(개선방안)
□ 현행 주택임대차보호법의 전입신고(주민등록) 효력발생일 규정을 다음과 같이 개선하면 좋을것임
▶ 효력발생일 : 그 다음날 → 당일(전입신고와 동시에 효력 발생)
▶ 주택의 인도(점유) + 주민등록(전입신고) + 확정일자를 같은날에 받으면 당일에 우선변제권 효력이 발생하도록 개선함
- 즉 종합적으로 볼 때 전세계약 확정일자의 효력도 당일에 즉시 발생하도록 개선하자는 취지임

※ 주택임대차보호법
제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

제3조의2(보증금의 회수)
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.


3. 기대효과
□ 국민생활에 불편과 피해를 크게 예방할 수 있어 국민생활과 가장 밀접한 규정개선이 될것임
□ 생활주변에서 가장 흔하게 접할 수 있는 임대차계약시에 적용할 수 있어 적용범위가 넓고, 파급효과 및 실효성이 매우 높음
□ 전입신고 다음날에 한번 더 등기부등본을 발급받아 내용을 확인해야 하는 임차인들의 생활불편을 개선할 수가 있을것임
□ 세입자 보호 및 안정된 임차생활에 크게 기여할것임